כך תמנעו מהפתעות: המדריך לרכישת דירה יד שנייה

עו"ד גילעד ושדי עם כללי התעשה ואל תעשה למתעניינים ברכישת נדל"ן - החל מבחירת הסביבה ועד ניצול נכון של המשכנתא

עו"ד גילעד ושדי עם כללי התעשה ואל תעשה למתעניינים ברכישת נדל"ן – החל מבחירת הסביבה ועד ניצול נכון של המשכנתא

תהליך בחירת דירה וקנייתה הוא הליך מורכב ובעל חשיבות כלכלית אדירה על משק הבית הממוצע. כשמבצעים החלטה חשובה מעין זו כדאי לבדוק שאין "הפתעות" בדרך. לכן, חשוב לבדוק מראש מספר נקודות קריטיות בטרם מגיעים להחלטה שממנה אין דרך חזרה.

בחירת סביבת מגורים:

יש לתת את הדעת על סביבת המגורים ובאיזו קהילה אנו מעוניינים להיטמע, הרי שמבנה האוכלוסייה משפיע על סביבת הילדים, בתי הספר והגנים. מהו המרחק ממקום העבודה וכמה זמן ייקח להגיע לשם, דרכי תחבורה ועוד..

סביבה: גשו לשכונת המגורים, סיירו ברחובות בשעות הצהריים, שאלו והתעניינו על מוסדות הציבור, בתי הספר והגנים, קרבת גני שעשועים ובדקו את נגישותם אל הדירה בה אתם מעוניינים. מומלץ לבקר בבניין ובאזור הקרוב גם בשעות הלילה וסופי שבוע על מנת לבדוק כי אין "פעילות" לא רצויה בקרבת הדירה.

בנייה עתידית באזור: כדאי לבדוק, במידה וישנם שטחים פתוחים בקרבת מקום האם מתוכננים לקום במקום בניינים גבוהים, מבני ציבור, מרכזים מסחריים, פארקים או חניונים. במקרים רבים דברים אלו יכולים להוריד את ערך הדירה בעתיד ויש לדעת דברים אלו מבעוד מועד.

• הכר את שכנייך: כדאי מאוד לבדוק כי בבניין שורה אוירה טובה בין הדיירים וכי ועד הבית מתפקד, מערכות הבניין מתוחזקות ואף להתעניין בגובה תשלום ועד הבית.

בדיקת הדירה:


בכניסתנו לדירה כדאי לפקוח עיניים לרווחה, רבים מן הרוכשים מגלים בדיעבד פגמים שונים שלא תומחרו נכון בתמחור הסופי של הדירה ועל כן יש להקדיש זמן למלאכה חשובה זו.

גודל הדירה: דירות רבות מוצעות למכירה בחיסור האינפורמציה החשובה של גודל הדירה ולכן יש לבדוק את הדבר בבחינת – "טוב מראה עיניים ממשמע אוזניים". לרוב מסתפקים הרוכשים בכיתוב המ"ר הנמצא בטופס הארנונה, אך יש לזכור כי זהו חישוב "ברוטו" ובכל עירייה הוא מחושב בצורה שונה. בנסח הטאבו לרוב מופיע מ"ר לא מדויק שאינו כולל מרפסות (בעיקר בבניינים ישנים) וכן תוספות בנייה אחרות. בנוסף, ישנן טעויות רבות, לחיוב או לשלילה. ניתן לחשב בדיוק יחסי את גודל הדירה ע"י מדידה עצמאית בפועל בבואנו אל הדירה, אך ניתן לעשות זאת באמצעות תשריט הדירה שנמצא בתיק הבניין במחלקת ההנדסה העירונית ופתוח לעיון הציבור בחינם.

נוף: בניגוד לדירות שנקנות מקבלן "על הנייר", במקרה של דירות יד שניה הנכם יכולים לבדוק ו"להציץ" מבעד לכל חלון בדירה על מנת לגלות האם נשקף מהדירה נוף שאינו מוצא חן בעיניכם ויכול להוריד את ערך הדירה. למשל: בית קברות, חניון גדול, גן שעשועים הומה אדם, כביש ראשי וכן קרבה חריגה לחלונות הבניין הסמוך שיכולים להשפיע על מחיר הדירה בהווה, ובעתיד כשתרצו למכור את הנכס.

בדיקת מתקני הדירה: בדירה יד שניה יש לבדוק תקינות המזגנים, גילם והאם הם עדיין בתקופת האחריות. יש לבדוק תקינות ארונות המטבח והמסילות, מצב העץ, וכן רטיבות בארונות בקרבת הכיור.
יש לבדוק את תקינות הריצוף/פרקט ולוודא כי יש רזרבות לתיקון במידה ויש אריחים פגומים. מומלץ לבדוק רטיבות במקלחות והשירותים, ישנם מקרי רטיבות קשים המצריכים מחשבה נוספת ועלולים להשפיע על עצם קניית הדירה. יש לבדוק כי לא נעשו טלאי צבע לקראת בואכם על מנת לטשטש כתמי עובש.
בדירות גן ובתים פרטיים מומלץ להיעזר בחברה חיצונית לבדיקת מערכות הדירה והתשתיות השונות בפרט את נושא הרטיבות.

בדיקה פיננסית:


לאחר הבדיקה המקדמית הנ"ל מומלץ לבדוק התכנות פיננסית למהלך. חשוב לבצע תכנון ארוך טווח ולהתחשב בהכנסותיכם בהווה וכן את הצפי להכנסותיכם בעתיד, קרנות השתלמות ותוכניות חיסכון. בתוספת סכום הכסף העומד לרשותכם תוכלו לגשת לקבל משכנתה מאחד הבנקים.

משכנתא: הבנקים למשכנתאות מציעים שלל מסלולים ללקיחת המשכנתה ויש לבצע בדיקה מקדמית מעמיקה לגבי המסלול (פריים, צמוד מדד ,ריבית קבועה ועוד..) מספר התשלומים והפריסה על פני השנים. יש לזכור כי ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר כל יגדל הסכום הסופי אותו תשלמו בתוספת הפרשי ההצמדה והריביות.

כיום ניתן למצוא בבנקים הנחות שונות לאוכלוסיות שונות כגון, עובדי מדינה, אנשי קבע ומשטרה, מורים, הנחות לעובדי בנק ולזכאים בעלי זכאויות שונות. על כל לווה לבדוק האם הוא משתייך לאותה אוכלוסיית יעד הזכאית להנחה כזו או אחרת.

בנוסף ישנם חברות שונות המבצעות מכרז על בסיס הנתונים המועברים על ידי הלווה, בדבר גובה הריבית בין כל הבנקים וזאת בתמורה לעמלה שמתקבלת מהבנק או עמלה יחסית זעומה המתקבלת מהלקוח הלווה (ביחס להנחה אותה הצליחה להשיג החברה).

• דבר חשוב נוסף אותו יש להכליל בחישובים הפיננסיים לפני לקיחת המשכנתא והוא – תכניות חיסכון וקרנות השתלמות שתאריך פירעונם קרוב או במהלך התקופה בה ניטול את המשכנתא – יש לוודא כי ישנם נקודות יציאה בהם נוכל לשלם את יתרת הסכום מקרנות ההשתלמות או הכנסות אחרות עתידיות. במידה ובשנה שנתיים הקרובות אנו עתידים לקבל סכום כסף נכבד ניתן לקחת הלוואת "בלון" קצרת מועד ולשלם את כל הסכום בבת אחת ובכך להקטין את סכום המשכנתא הגדול אותו אנו לווים.

לאחר ביצוע הבדיקות המקדמיות הנ"ל ובטרם מחליטים לשאת ולתת בחוזה משפטי מחייב יש להיוועץ בעו"ד מומחה בתחום על מנת לבדוק את הפן המשפטי של הנכס ,לבדוק שלא רובצות על הנכס הערות שונות, חובות והיטלי השבחה שיכולים להקשות ואף למנוע את מימוש העסקה.

הכותב הינו מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי

התראות
התראה
0 תגובות
תגובות - בתוכן
צפו בכל התגובות

שמחים שחזרתם, הכנסו לאתר

שכחתי את הסיסמה, תזכירו לי

חדשים פה? הרשמו עכשיו בחינם

כדי שתוכלו להשתתף בדיונים בפורומים 

כדי שנוכל לעדכן אתכם מתי הגיבו לכם

כדי שתוכלו לנהל תיק אישי ולצפות בו באתר, בנייד ובאפליקציית ספונסר

ההרשמה והגלישה באתר ללא תשלום, זה הזמן להרוויח וללמוד את שוק ההון

שבת 27.11.21
תל אביב-יפו
21°
שמיים בהירים
ירושלים
16°
שמיים בהירים
אילת
21°
שמיים בהירים
חיפה
20°
מעונן חלקית
באר שבע
18°
שמיים בהירים
טבריה
21°
שמיים בהירים
אשדוד
21°
שמיים בהירים
עפולה
20°
שמיים בהירים
בית שאן
21°
מעונן חלקית
מצפה רמון
15°
שמיים בהירים
נצרת
18°
שמיים בהירים
צפת
15°
מעונן חלקית